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A Fração Ideal é ideal para quem?

Data: 09/30/2019 14:30

Autor: Miguel Zaim*

 

   img Há algum tempo os tribunais vem enfrentando muitas ações em relação ao assunto fração ideal. Atualmente essa questão é uma das mais polêmicas no universo dos problemas condominiais. A legislação não é muito clara, o artigo de lei que trata do assunto possui uma redação ambígua, o que é o suficiente para causar insegurança, interpretações diversas, e porque não dizer que possíveis injustiças. O calculo da fração ideal é a base para se chegar ao valor das quotas condominiais. O problema é que normalmente quem tem uma propriedade individual maior que as dos demais, paga uma quota de condomínio maior. O grande percalço é o fato da quota condominial ser destinada ao pagamento das despesas das áreas  comuns, onde todos utilizam, de forma igualitária. José Maria Othon Sidou em seu dicionário Jurídico define a fração ideal:

    “É a fração abstrata pertencente, na propriedade em comum, compropriedade ou condomínio, a cada condômino ou consorte”

    O artigo de lei abaixo tem a função de balizar o assunto, porém deixa espaço para muitas interpretações;

    Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.
    § 1o As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas, sobrelojas ou abrigos para veículos, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários. (Vide Lei nº 12.607, de 2012)
    § 1o As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio. (Redação dada pela Lei nº 12.607, de 2012)
    § 2o O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.
    § 3o A fração ideal no solo e nas outras partes comuns é proporcional ao valor da unidade imobiliária, o qual se calcula em relação ao conjunto da edificação.
    § 3o A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)
    § 4o Nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do acesso ao logradouro público.
    § 5o O terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição contrária da escritura de constituição do condomínio.

    Como podemos constatar, a simples leitura do artigo supracitado não é uma regra metódica para o cálculo da fração ideal, e ao mesmo tempo é  o suficiente para legitimar o cálculo da fração ideal em relação ao tamanho das áreas individuais, do total da edificação, e do espaço comum. Em relação a esse cálculo temos um artigo no site que menciona o mesmo como um mito, a leitura é obrigatória para quem quer entender melhor: https://sindicolegal.com/o-invencivel-mito-da-fracao-ideal-na-incorporacao-imobiliaria/

    Logo mais a frente, o Código Civil em seu artigo 1.336 inciso I, deixa claro que as Convenções Condominiais podem estipular cálculos de proporções diferenciadas, vejamos:

    Art. 1.336. São deveres do condômino:
    I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)

    O artigo de lei estabelece autonomia da convenção condominial em regular o assunto, no entanto, caso não decidam na convenção os síndicos geralmente acabam se utilizando de modelos de textos prontos, muitas vezes praticados habitualmente por construtoras e administradoras de condomínios, que levam em consideração a letra da lei, e não a realidade de cada condomínio. Na prática, proprietários de apartamento de cobertura, e no térreo, acabam pagando valores de quotas maiores, pois suas propriedades individuais possuem uma metragem maior que as demais. Geralmente estamos falando de poucos apartamentos, e no caso de uma votação em assembleia, eles são a minoria, e com certeza, por quorum, a maioria vence.

    No entanto não podemos olvidar que estamos falando de rateio de despesas de área comum, e o critério para a divisão desses valores leva em consideração o tamanho das áreas privativas, gerando desconforto, e abrindo espaço para muitas críticas.

    O fato é que a convenção de condomínio é um contrato, firmado por partes exprimindo suas vontades. É comum a revisão contratual, principalmente no caso das obrigações tornarem-se mais onerosas a uma das partes, esse é o motivo pelo qual, revisões das cláusulas de rateio bailam em nossos tribunais. Em relação às cobranças mais onerosas para aqueles cuja propriedade é maior que a dos demais, como por exemplo, a cobertura, gera muitas criticas em meio ao universo jurídico, atualmente é comum encontrarmos entre os artigos a menção a “Taxa da Inveja”, que é a taxa mais onerosa atribuída a quem mora em um espaço privado maior, mesmo que o uso da área comum seja o mesmo. Algumas jurisprudências têm sido favoráveis a cobrança das despesas de condomínio de acordo com o consumo, porém, é necessário prova pericial. Alguns exemplos dessas demandas são as jurisprudências abaixo:

     Proprietários de lojas no térreo, com saída independente para rua, pleiteiam um valor de quota mais igualitário, levando em consideração o espaço comum que eles realmente utilizam. Tiveram o recurso parcialmente provido, com votação favorável. No acórdão o Ministro Moura Ribeiro esclarece que:
 

    “A regra estabelecida no art. 1.340 do novo Código Civil atende ao princípio da equidade, evitando o enriquecimento indevido dos condôminos que se utilizam de serviços ou de partes comuns a diversos deles, em detrimento daqueles que não utilizam os referidos serviços e equipamentos comuns. Na espécie, o condômino somente pode suportar, na proporção de sua participação no condomínio, as despesas de conservação das coisas de cuja utilização efetivamente participa. Onde não existe o gozo e/ou o uso da coisa comum, não existe obrigação de suportar os correspondentes dispêndios”. Recurso especial parcialmente provido.

    EMENTA:

    CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO CPC/73. CONDOMÍNIO. LOJA TÉRREA COM ENTRADA INDEPENDENTE. CRITÉRIO DE RATEIO. CONTRIBUIÇÃO DO CONDÔMINO APENAS NAQUILO QUE EFETIVAMENTE FOR PARTÍCIPE NA DESPESA E NA PROPORÇÃO DAS FRAÇÕES IDEAIS. DOUTRINA. PRECEDENTE. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Inaplicabilidade do NCPC neste julgamento ante os termos do Enunciado Administrativo nº 2 aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/1973 (relativos a decisões publicadas até 17 de março de 2016) devem ser exigidos os requisitos de admissibilidade na forma nele prevista, com as interpretações dadas até então pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça. 2. A natureza estatutária da convenção de condomínio autoriza a imediata aplicação do regime jurídico previsto no novo Código Civil (REsp nº 722.904/RS, Rel. Ministro CARLOS ALBERTO MENEZES DIREITO, Terceira Turma, DJ 1º/7/2005). 3. A convenção condominial deve estar em sintonia com a lei porque apesar da autonomia dos condôminos em autorregulamentar suas condutas, jamais poderão perder de vista a lei, cuja obediência se impõe pelo princípio da supremacia da ordem pública sobre as deliberações privadas. 4. A regra estabelecida no art. 1.340 do novo Código Civil atende ao princípio da equidade, evitando o enriquecimento indevido dos condôminos que se utilizam de serviços ou de partes comuns a diversos deles, em detrimento daqueles que não utilizam os referidos serviços e equipamentos comuns. 5. Na espécie, o condômino somente pode suportar, na proporção de sua participação no condomínio, as despesas de conservação das coisas de cuja utilização efetivamente participa. 6. Onde não existe o gozo e/ou o uso da coisa comum, não existe obrigação de suportar os correspondentes dispêndios. 7. Recurso especial parcialmente provido. (STJ - REsp: 1652595 PR 2015/0193235-6, Relator: Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Data de Julgamento: 05/12/2017, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 20/02/2018)

    Temos ainda um julgado do Tribunal de Minas Gerais que ficou conhecido, gerando polêmica, pois, atribuíram a decisão ao STJ, sendo que foi necessário que o próprio publicasse nota de esclarecimento sobre o assunto, visto que a matéria sequer foi discutida pelo Superior Tribunal de Justiça. No entanto o acórdão abaixo é muito bem fundamentado, servindo de base para quem quer buscar seu direito na justiça.

    O desembargador Guilherme Luciano Baeta Nunes em seu acórdão argumenta da seguinte maneira:

    “Aos olhos do homem médio, o apartamento de cobertura de um prédio, seja ele de luxo ou modesto, não incorre em despesas ordinárias ou de custeio, entendidas como aquelas direcionadas à manutenção de elevadores, salários de empregados e respectivos encargos, taxa deconsumo de água e esgoto, luz das áreas comuns, seguro do edifício, materiais de limpeza, honorários do administrador ou do síndico etc., quase 90% maiores do que aquelas demandadas aos apartamentos tipo. Basta imaginar que o serviço prestado pelo porteiro é o mesmo para todos os condôminos, assim também o sendo o serviço da faxineira, do jardineiro, a atividade do portão eletrônico, do elevador e assim por diante. materiais de limpeza, honorários do administrador ou do síndico etc., quase 90% maiores do que aquelas demandadas aos apartamentos tipo. V.V: Embora o critério primário de rateio das despesas do condomínio seja o de proporcionalidade às frações ideais (art. 1.336, inciso I, do CPC, e art. 12, § 1º, da Lei 4.591/64), a prevalência pura e simples desse critério pode levar a situações de desequilíbrio e de ferimento ao princípio que veda o enriquecimento sem causa (art. 884 do Código Civil)”.

    Vejamos a ementa:

    AÇAO DECLARATÓRIA - CONDOMINIO - COBERTURA - RATEIO DE DESPESAS - FRAÇAO IDEAL - Nos termos do art. 12, ? 1?, da Lei 4.591/64, salvo disposição em contrário na Convenção, a fixação da quota no rateio corresponder? ? Fração ideal de terreno de cada unidade. V.V: Embora o critério primário de rateio das despesas do condomínio seja o de proporcionalidade?s frações ideais (art. 1.336, inciso I, do CPC, e art. 12, ? 1?, da Lei 4.591/64), a prevalência pura e simples desse critério pode levar a situação de desequilíbrio  e de ferimento ao principio que veda o enriquecimento sem causa (art. 884 do C?digo Civil). (TJ-MG - AC: 10024103111126001 MG, Relator: Guilherme Luciano Baeta Nunes, Data de Julgamento: 05/11/2013, Câmaras Cíveis / 18ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 08/11/2013)

    Há outros entendimentos jurisprudências em relação ao assunto, inclusive entendimentos divergentes. Podemos encontrar várias cognições jurisprudenciais em nosso portal, abaixo um exemplo: https://sindicolegal.com/despesas-de-condominio-na-proporcao-da-fracao-ideal/

    É importante enfatizar que a lei não mudou, e sua letra é usualmente observada. Na pratica, quando se ajuíza ações com esse tema, o que se discute é a necessidade da revisão contratual da convenção, pois a lei também veda o enriquecimento ilícito, e, portanto é em relação a essa vedação que os advogados argumentam. Diante dessa realidade, apontamos a necessidade de prova pericial para comprovar que a cobertura gasta o mesmo que os outros apartamentos nas áreas comuns, o que mais se leva em consideração é a individualização de alguns serviços, como por exemplo: o hidrômetro, o gás, entre outros serviços e fatores, tudo muito especifico a realidade de cada condomínio. 

    Caso o encargo da cobertura, seja muito acima dos demais, sendo utilizado o mesmo serviço nas áreas comuns, alguém esta se beneficiando não é mesmo? O enriquecimento ilícito é proibido pelo Código Civil, vejamos:

    Art. 884. Aquele que, sem justa causa, se enriquecer à custa de outrem, será obrigado a restituir o indevidamente auferido, feita a atualização dos valores monetários.
    Parágrafo único. Se o enriquecimento tiver por objeto coisa determinada, quem a recebeu é obrigado a restituí-la, e, se a coisa não mais subsistir, a restituição se fará pelo valor do bem na época em que foi exigido.

    A meu ver, o grande problema esta no fato das partes terem que judicializar questões que poderiam ser facilmente resolvidas em reuniões de assembléia. E nesse caso a já mencionada “taxa da inveja” parece fazer todo sentido, pois não se analisa com isonomia a questão, mas sim apenas pelo ponto de vista do tamanho das unidades, e não pelo o que de fato é utilizado de forma igualitária e comum.  Ter um imóvel maior pode ser motivo de penalidade? Sabemos que os tribunais vem enfrentando uma batalha de ações, e que os operadores do direito anseiam por uma súmula ou jurisprudência vinculante. O que devemos ter em mente é que estamos em uma fase jurídica no Brasil, onde os princípios e garantias fundamentais da nossa Constituição Federal estão sendo exigidos, de forma manifesta, é claro que sempre foram obrigatórios, mas atualmente, creio que por uma questão até de maturidade social, esses princípios estão em evidência. Portanto o que se espera é que seja dada uma interpretação mais isonômica nos artigos já mencionados, e que de fato o assunto fração ideal seja tratado de acordo com as necessidades sociais e constitucionais.


*Miguel Zaim é doutor em Ciências Jurídicas e Sociais, especialista em Direito Imobiliário, Direito e Processo Penal, Direito e Processo Civil, Direito Constitucional, Direito Tributário, e Direito Ambiental e presidente da Comissão de Direito Condominial da OAB-MT